의견: GSE를 보호인 자격에서 석방하세요

Nov 16, 2023

최근 연방 규제 기관과 그 친구들이 LLPA 변경을 방어하기 위해 특별한 힘을 과시한 이후에도 저는 나무 위험을 통과하는 숲에 여전히 초점을 맞추고 있습니다.

전직 규제 기관이자 전직 주요 산업 무역 협회장으로서 제가 갖고 있는 가장 큰 우려 사항 중 하나는 GSE를 더 이상 보호인 자격으로 유지하는 데 따른 부정적인 위험입니다. 나에게 그것은 실제로 두 가지 악 중 작은 것에 관한 질문입니다.

주택에 대한 더 큰 위험은 무엇입니까? 끝없는 일련의FHFA 각 정치 행정부의 자리를 바꾸고 정치적 우선 순위를 추구하면서 정책을 수정하는 이사? 아니면 공개될 위험이 있습니다.패니그리고프레디저와 다른 많은 사람들이 옹호했던 개혁 중 일부를 확고히 입법화하지 않고 보호인 제도의 초기 시절로 돌아가서요?

실수하지 마세요. 저는 문제의 양쪽 진영이 거의 치열한 전쟁을 벌이는 지점까지 "재확보 및 석방" 군중에 반대하여 수년 동안 굳건히 자리를 잡았습니다. 그만큼모기지 은행가 협회 GSE를 석방하려는 노력보다 먼저 의회 개혁이 이루어져야 한다고 주장했습니다. 실제로 저는 2017년에 의회에서 이렇게 증언했습니다.

그러나 오늘 나는 결심 없이 이 끌림을 영원히 지속시키는 위험을 봅니다. 후임 FHFA 이사가 역할을 맡게 되면 업계, 잠재적 주택 소유자, 대출 기관 등은 FHFA의 요청에 따라 GSE가 어떤 항의를 제기하든 상관없이 일련의 정책 계획을 시행할 위험에 직면하게 될 것입니다. GSE의 각 직원.

가장 최근의 것은 명확하게 조작된 LLPA 가격 구조와 현재 DTI 상한제 시도가 실패한 것이었지만, 2~4개 주택, 두 번째 주택, 현금 재융자 등에 추가된 수수료 목록은 정치적 목표와 목적에 초점을 맞춘 것으로 보입니다. 실제 위험은 아닙니다.

실제로 MBA는 전통적으로 GSE의 g-수수료 및 기타 가격 책정 방법은 대출의 실제 위험만을 반영해야 하며 다른 목적으로 사용해서는 안 된다고 주장했습니다. 2008년 이전 Fannie와 Freddie가 붕괴되기 전에 GSE는 "동맹" 계약으로 알려진 방식으로 가장 큰 판매자에게 우선 가격을 제공했습니다. 대형 판매자와 소형 판매자 사이의 가격 차이는 상당했습니다.

저는 MBA 경력 초기에 독립 모기지 은행의 CEO 3명을 데리고 당시 FHFA 이사 대행 Ed DeMarco를 만나 대출의 실제 위험 이외의 것에 근거한 가격 차이에 대해 논쟁했던 것을 기억합니다. 그리고 DeMarco는 이에 대응하여 재임 기간 동안 가격 차이를 거의 완전히 없앴습니다.

그러나 오늘 우리는 더 많은 관심을 가져야 합니다. 아시다시피, LLPA 변경 사항은 비록 영향은 작지만 GSE가 비즈니스를 다르게 수행하고 초보 주택 구입자에게 더 집중하도록 하기 위해 수수료와 정책을 조정하는 미끄러운 경사면의 일부일 뿐입니다.

그만큼도시연구소 우리 시장에 대한 놀라운 데이터로 가득 찬 월간 차트북을 발행합니다. 가장 최근의 5월 발표에서는 GSE가 새로운 최초 주택 구입자의 상당 부분을 차지하는 소수민족에 대한 접근성을 확대하는 것이 얼마나 어려운지 보여줍니다.

위의 차트에서 볼 수 있듯이,지니 매프로그램들,FHA 특히, 이 점에 있어서 GSE의 노력은 완전히 무색해졌습니다. LLPA에 대한 이러한 작은 변화가 도움이 될 수 있지만, 이 분야에서 GSE의 효율성을 방해하는 요소가 훨씬 더 많습니다.

그러나 FHFA는 거기서 멈추지 않았습니다. 가격 책정 및 신용 가용성에 대한 의도하지 않은 왜곡을 초래할 수 있는 LIP(저소득 구매 대출) 및 VLIP(초저소득 구매 대출)에 초점을 맞춘 목표를 구현하고 있습니다. 그것은 모두 그들의 경제성 목표에 달려 있으며 복잡하기는 하지만 이미 왜곡을 볼 수 있습니다.

위 차트에 표시된 목표는 분명하지만, 역사적으로 GSE가 이 수치에 비해 어떤 성과를 냈는지 살펴보면 지난 10년 동안 이러한 목표를 달성하지 못한 기간이 많이 있다는 사실입니다.